在中國物流地產(chǎn)風云系列的前三期《概述篇》、《盤點篇》和《模式篇》中，對中國物流地產(chǎn)市場做了比較全面的回顧?？傮w來講，中國物流地產(chǎn)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，可以分為上下兩個半場，上半場以跑馬圈地和規(guī)模為王為主基調(diào)，以普洛斯啟動私有化作為上半場結(jié)束的標志。

未來十年乃至更長時間，中國物流地產(chǎn)將進入下半場，下半場將繼續(xù)做大市場規(guī)模，同時，在拿地日益困難和市場需求逐步放緩的背景下，行業(yè)內(nèi)的兼并收購和業(yè)務(wù)模式的演化升級將成為主基調(diào)。本期，將展望中國物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，并以此作為中國物流地產(chǎn)系列的完結(jié)篇。如果您希望進行更深入的交流，歡迎在后臺給我們留言。

目前，土地供應(yīng)緊張導(dǎo)致物流地產(chǎn)商拿地困難。2013年以來，在土地資源加劇緊張與資本不斷涌入物流地產(chǎn)市場的背景下，我國土地政策不斷收緊，工礦倉儲用地供應(yīng)規(guī)模快速下降，土地價格持續(xù)攀升。拿地工作面臨緊迫形勢，拿地的難度不斷加大，而且拿地的窗口期正在不斷收窄。 

圖：2013-2016年工礦倉儲用地供應(yīng)規(guī)模與土地價格圖

（數(shù)據(jù)來源：國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)）

表：2012-2016年全國工礦倉儲用地價格

      在土地資源日益稀缺的情況下，地方政府不斷提升對單位面積土地稅收和投資強度的要求，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)業(yè)態(tài)單一，帶來的稅收有限，導(dǎo)致在很多地方，物流地產(chǎn)商已經(jīng)被政府打入冷宮。因此，物流地產(chǎn)商只能向一線周邊的衛(wèi)星城，或者二三線甚至四線城市發(fā)展。一邊是拿地越來越困難，另一邊是城市優(yōu)質(zhì)地段存在大量二手廠房和低標準倉庫，因此，收購并改造這些廠房和倉庫，將是物流地產(chǎn)商的重要選擇。

進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域僅僅賺取租金收益，相信不是很多物流地產(chǎn)商的初衷。一般來講，物流地產(chǎn)商的戰(zhàn)略分為幾步，第一步是建立規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)，第二步是打造基于資源網(wǎng)絡(luò)的生態(tài)圈，成為物流企業(yè)綜合服務(wù)商，整合物流產(chǎn)業(yè)鏈資源成為第四方物流，為客戶提供一攬子解決方案，賺取綜合業(yè)務(wù)的整體收益。

以普洛斯為例，普洛斯為供應(yīng)鏈上的制造商、零售商、物流公司提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動，不實際承擔具體的物流運作活動，成為第四方物流提供一體化解決方案。普洛斯已經(jīng)具備的客戶資源、提供的高品質(zhì)服務(wù)、建立的跨國物流網(wǎng)絡(luò)以及先進完善的管理系統(tǒng)使普洛斯具備了資源整合的能力，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，并使其領(lǐng)先于行業(yè)其它地產(chǎn)物流公司。

       在中國，任何朝陽行業(yè)都有可能在資本的瘋狂進入和鼓動下，在各參與方不顧一切的大干快上的指導(dǎo)思想下，迅速形成產(chǎn)能過剩，然后就是新一輪洗牌帶來的優(yōu)勝劣汰?？傮w來講，發(fā)展歷程可以是這樣的：供不應(yīng)求——一哄而上——產(chǎn)能過剩——整合重組（中小企業(yè)出局）——市場格局形成。大家可以想想滴滴和優(yōu)步，也可以看看現(xiàn)在野蠻生長的共享單車是不是這個結(jié)局。

      中國的物流地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，若干國內(nèi)外巨頭紛紛進來跑馬圈地，受制造業(yè)升級和電商發(fā)展的利好驅(qū)動，近些年保持高速增長，但隨著土地價格飛漲和電商增速放緩，目前國內(nèi)物流地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“整體不足、局部過剩”的局面。

      根據(jù)商務(wù)部和中國倉儲協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《中國倉儲行業(yè)發(fā)展報告2016》顯示，我國倉儲設(shè)施結(jié)構(gòu)失衡，區(qū)域內(nèi)倉庫供不應(yīng)求和倉庫供過于求共存，倉庫高空置率與高租金并存，倉庫快速建設(shè)與倉儲效益下降、企業(yè)倒閉或轉(zhuǎn)行并存。2015年，立體庫空置率為10.1%，同比增加5個百分點；樓房庫空置率為14.9%，同比增加9個百分點；平方空置率為10.8%，同比增加5個百分點 。按城市分析，唐山、南昌主要受經(jīng)濟環(huán)境影響，空置率較高；哈爾濱、銀川、西安等近年來新增倉庫較多，持續(xù)出現(xiàn)倉庫過?，F(xiàn)象；大連、杭州、青島因保稅倉庫較多，導(dǎo)致平均空置率較高。

       在《從中遠海運收購東方海外看物流行業(yè)的并購趨勢》中，我們提到下一個十年，國內(nèi)物流行業(yè)發(fā)展的一個重要趨勢是物流企業(yè)進入兼并重組高峰。大量物流企業(yè)上市，借助資本市場進行兼并重組運作，行業(yè)進一步集中，將出現(xiàn)世界級的物流企業(yè)。并購方式將包括我們前面提到的橫向并購、縱向并購和混合并購三種方式。在當前，中國物流的發(fā)展階段與美國90年代初這一節(jié)點十分相似，尤其是傳統(tǒng)物流領(lǐng)域。核心企業(yè)將通過并購整合來擴張網(wǎng)絡(luò)和實現(xiàn)業(yè)務(wù)綜合化，平臺化企業(yè)將大量聚合小微物流企業(yè)及個體從業(yè)者。中國物流正迎來行業(yè)整合的黃金十年。

       物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)的行業(yè)，資本將是行業(yè)整合的主要力量，并購是行業(yè)洗牌的主要方式。

未來，中國物流地產(chǎn)行業(yè)的整合驅(qū)動力主要來自四個方面：

     （1）網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)：網(wǎng)絡(luò)越大，成本越低，而客戶體驗越好；

     （2）IT系統(tǒng)、場站、運力等資產(chǎn)可以共享：業(yè)務(wù)綜合化可以提升資產(chǎn)的使用效率；

     （3）大客戶一站式服務(wù)需求；

    （4）市值管理（中國資本市場一、二級市場高差價5年內(nèi)還會存在，資本動力足夠大）。