物流園區(qū)的建立第一要素就是定位，而定位很大部分取決于政府的規(guī)劃，不同的地段區(qū)位也決定了其相應(yīng)的功能定位。如果將物流區(qū)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)劃分，主要分為生產(chǎn)服務(wù)型、貨運(yùn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型及綜合型物流園區(qū)，近年來(lái)商貿(mào)型物流園區(qū)逐漸火熱。

物流園區(qū)是多種物流設(shè)施和不同類型物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，是多種運(yùn)輸方式的銜接地，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流節(jié)點(diǎn)。物流園區(qū)在空間布局上應(yīng)具有以下特點(diǎn)。

　　一種是根據(jù)周邊交通環(huán)境進(jìn)行布局。物流園區(qū)往往臨近公路、鐵路貨運(yùn)線、機(jī)場(chǎng)、港口進(jìn)行布局，或直接與交通線合而為一，利用交通樞紐在貨源分配和運(yùn)輸便利上的優(yōu)勢(shì)，以便減少裝卸和搬運(yùn)作業(yè)環(huán)節(jié)和降低倉(cāng)儲(chǔ)的費(fèi)用，提高貨物運(yùn)輸效率。以交通運(yùn)輸方式直接冠名的物流園區(qū)均屬于此種布局。

　　另外一種是依托依托交通樞紐進(jìn)行布局。物流園區(qū)大多位于城市外邊緣，或城鄉(xiāng)結(jié)合部等便于車輛駛?cè)牒拓浳镏苻D(zhuǎn)的地區(qū)，目的是在物流組織時(shí)具有各個(gè)方向上的干線大運(yùn)量、快捷運(yùn)輸組織條件，也便于降低運(yùn)輸成本和減少迂回運(yùn)輸。周邊用地未來(lái)將作為哪種性質(zhì)的使用就顯得尤為重要，這關(guān)系到其是否會(huì)對(duì)物流園的交通形成阻礙。區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多考慮此種空間布局因素。

　　還有一種依托產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國(guó)相當(dāng)數(shù)量的工業(yè)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等形成了規(guī)模，逐步成為自身具有配套生產(chǎn)能力，或者成為進(jìn)出口加工工業(yè)的制造中心，對(duì)規(guī)模化的物流服務(wù)與組織需求較大。因此，許多物流園區(qū)依托這些產(chǎn)業(yè)集中地進(jìn)行布局，以便為制造業(yè)的原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。

影響因素：

1、城市總體布局

　　物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的物流園區(qū)布局要適應(yīng)城市布局規(guī)劃的要求，劃物流園區(qū)布局是要兼顧主城區(qū)和各輔城區(qū)的生產(chǎn)生活配送要求。

完善城區(qū)服務(wù)功能，也是城市居民生活的主要區(qū)域，應(yīng)在輻射城區(qū)方位最大的區(qū)域布置城市配送型物流園區(qū)；在工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和批發(fā)業(yè)聚集的區(qū)域，布置相對(duì)應(yīng)的功能。

2、城市發(fā)展規(guī)劃

我國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，各大中城市均根據(jù)城市發(fā)展的過程和發(fā)展條件，制定了城市的空間發(fā)展規(guī)劃，在物流園區(qū)布局規(guī)劃和功能定位時(shí)，不僅要考慮城市布局，更重要的是要適應(yīng)城市空間發(fā)展規(guī)劃的要求。

3、物流需求

　　物流企業(yè)的服務(wù)對(duì)象決定物流園區(qū)的布局選址，物流需求條件是布局選址應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。在進(jìn)行物流需求分析時(shí)，需掌握物流需求的結(jié)構(gòu)、分布的現(xiàn)狀，并要預(yù)測(cè)未來(lái)物流需求增長(zhǎng)、分布情況和區(qū)域的變化。同時(shí)，還需確定物流園區(qū)的位置和服務(wù)范圍。

4、自然地理?xiàng)l件

　　在物流園區(qū)選址時(shí)，還應(yīng)考慮生態(tài)、水文、地質(zhì)、氣候、地形等自然條件。物流園區(qū)建設(shè)是一個(gè)有關(guān)物流的空間布局規(guī)劃問題，與物流企業(yè)或物流經(jīng)營(yíng)實(shí)體的建立是不同的。物流園區(qū)是為物流中心或物流企業(yè)提供空間集中活動(dòng)的場(chǎng)所，這一方面是為了滿足物流園區(qū)開發(fā)本身發(fā)展的需要，更需綜合考慮城市功能的空間布局、市政設(shè)施及環(huán)境保護(hù)等方面的要求。在外形上可選長(zhǎng)方形 ,不宜選擇狹長(zhǎng)或不規(guī)則形狀。

5、交通條件

　　物流園區(qū)布置區(qū)域必須具備方便的交通運(yùn)輸條件，最好靠近交通樞紐進(jìn)行布局，如緊臨交通主干道樞紐、鐵路編組站或機(jī)場(chǎng)，有兩種以上運(yùn)輸方式相連接。同時(shí)，考慮到公路運(yùn)輸比例較高，物流園區(qū)必須有多個(gè)進(jìn)出口，避免造成交通阻塞，城市配送型物流園區(qū)布置區(qū)域還要求面向服務(wù)對(duì)象有兩個(gè)以上的公路進(jìn)出口。

　　有些物流園區(qū)為了解決市內(nèi)交通擁擠的問題，將其建在城鄉(xiāng)連結(jié)處。但專業(yè)往往會(huì)導(dǎo)致物流園區(qū)開發(fā)離產(chǎn)品生產(chǎn)地、商品銷售地和交通運(yùn)輸設(shè)施距離過遠(yuǎn)，造成運(yùn)輸距離長(zhǎng)，運(yùn)雜費(fèi)用和運(yùn)作成本增加。同時(shí)，由于我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供大于求，城市內(nèi)的物流企業(yè)為了自身生存，會(huì)以各種方式競(jìng)爭(zhēng)貨源；生產(chǎn)與銷售企業(yè)為了降低成本，也會(huì)盡量利用城市內(nèi)的物流設(shè)施，這就可能影響設(shè)在郊區(qū)的物流園區(qū)開發(fā)的貨源，造成投資回報(bào)慢，甚至出現(xiàn)虧損。

6、用地條件

　　用地條件主要包括土地價(jià)格、搬遷量、土地升值空間等。由于物流業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，所征用土地的地價(jià)、物流園區(qū)內(nèi)建筑物的搬遷和人員的安置費(fèi)用、整地的配套費(fèi)用，以及物流園區(qū)的發(fā)展空間等用地條件是物流園區(qū)開發(fā)選址需要考慮的重要因素。物流企業(yè)以效益為宗旨，一般占地面積較大，地價(jià)的高低對(duì)其區(qū)位的選擇有重要影響。因此，在考慮建設(shè)物流園區(qū)的地址時(shí)，應(yīng)該追求較低的地價(jià)區(qū)位。

7、數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動(dòng)力條件

　　隨著物流園區(qū)的建設(shè)，許多大規(guī)模的配送中心聚集在一起，現(xiàn)代化的運(yùn)作需要機(jī)械化處理設(shè)備，擁有一定數(shù)量和素質(zhì)的勞動(dòng)力也就成為影響配送中心區(qū)位選擇的重要因素。

8、其他條件

　　由于物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展需要政府的引導(dǎo)和扶持，布局規(guī)劃時(shí)還要考慮行政區(qū)劃的因素，物流園區(qū)盡量布置在一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)；其他還有周邊環(huán)境、物流資源等需要注意的因素。

總之，物流園區(qū)是物流系統(tǒng)中非常重要的部分，對(duì)整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化起著決定性的作用，具有執(zhí)行指揮調(diào)度、傳達(dá)信息等神經(jīng)中樞的職能。良好的物流規(guī)劃必須以良好的物流節(jié)點(diǎn)的空間布局為依托，同時(shí)還應(yīng)有暢通的貨運(yùn)道路體系，二者相輔相成、密不可分。