2017年7月14日，萬科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)以790億收購新加坡物流運(yùn)輸軟件巨頭普洛斯，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。其中，萬科集團(tuán)出資169億，占股21.4%，完成后萬科將成為普洛斯第一大股東，也將成為國內(nèi)物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)老大。這一波引發(fā)物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)成為資本和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，并向外界傳遞出當(dāng)前物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)在迅猛發(fā)展勢頭的強(qiáng)烈信號(hào)。
當(dāng)萬科跟投資資本一起收購的普洛斯，很多人想不明白，而中物策并不覺得驚奇，因?yàn)橹形锊邔?duì)普洛斯和萬科都不陌生。物流運(yùn)輸軟件巨頭普洛斯是中物策李芏巍于2014年11月出版我國第一部《物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)》的書(該書獲第五屆“物華圖書獎(jiǎng)”表彰并入選國家圖書館館藏書)中為普洛斯做了專章描述，同時(shí),李芏巍發(fā)表11篇文對(duì)普洛斯的進(jìn)行解讀，其實(shí)早在2009年中物策李芏巍與普洛斯梅志明先生就有交往。中物策三年前也正好是2014年7月提供萬科咨詢開發(fā)建設(shè)物流運(yùn)輸軟件園區(qū)項(xiàng)目的服務(wù)專案?，F(xiàn)仍用該專案章節(jié)中同名的一小段來作“物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)是現(xiàn)代物流運(yùn)輸軟件價(jià)值鏈的裂變與延伸”的解讀。 現(xiàn)代物流運(yùn)輸軟件價(jià)值鏈?zhǔn)怯梢幌盗邢嗷ヂ?lián)系的創(chuàng)造價(jià)值活動(dòng)構(gòu)成，這些活動(dòng)分布于現(xiàn)代物流運(yùn)輸軟件各個(gè)階段；裂變首先由產(chǎn)業(yè)分工引起，隨著分工不斷地向縱深發(fā)展。作為中國城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃與產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一機(jī)構(gòu)——中物策專門從事園區(qū)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)及運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)供應(yīng)商，從城市視角、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，研判得出:“物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程是整合政府、社會(huì)、利益相關(guān)者以及其它組織等各種資源，開發(fā)建設(shè)物流運(yùn)輸軟件基礎(chǔ)設(shè)施供客戶使用,提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的實(shí)現(xiàn)價(jià)值和創(chuàng)造價(jià)值過程”。
在實(shí)際運(yùn)行中，這個(gè)過程包括開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)決策、選址、勘驗(yàn)、項(xiàng)目開發(fā)策劃、市場調(diào)研分析、產(chǎn)業(yè)分析、定位策劃、發(fā)展戰(zhàn)略策劃、產(chǎn)業(yè)與業(yè)態(tài)策劃、空間布局、功能分區(qū)、可行性研究、概念性規(guī)劃、總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營策劃、客戶源的開發(fā)策劃、招商引資策劃、市場推廣策劃、營銷策劃、物業(yè)與后勤保障管理、運(yùn)營流程優(yōu)化與信息化管理，同時(shí)還包括最重要的資本以及人力資源等一系列策劃活動(dòng)和運(yùn)營活動(dòng)。“最終目的是通過開發(fā)過程中的一系列價(jià)值活動(dòng)實(shí)現(xiàn)增值，從而在產(chǎn)業(yè)鏈上盈利增值，形成物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)價(jià)值鏈。”
    住宅地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完房子，通過提高容積率、采取預(yù)售方式與促銷推廣手段,，在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)就可以獲得巨額回報(bào)。物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)開發(fā)則主要是通過未來的成長帶來長期的穩(wěn)定回報(bào),主要通過招商引資客戶入園,物業(yè)、倉儲(chǔ)、設(shè)備設(shè)施的租賃來實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)性收益；通過層次高、模式好、業(yè)態(tài)佳的功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)功能性收益；通過搭建“全鏈?zhǔn)?rdquo;服務(wù)與增值超值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。
物流運(yùn)輸軟件園區(qū)運(yùn)營模式，吸引客商云集入駐，其基礎(chǔ)性收益、功能性收益和服務(wù)性收益是在開發(fā)之后的物業(yè)和運(yùn)營管理過程中去實(shí)現(xiàn)。因此，不僅要建好園區(qū)，還要運(yùn)營好園區(qū)、管理好園區(qū)，保持并不斷挖掘持續(xù)增值空間。國內(nèi)外開發(fā)商在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不適合至少不完全適合物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)的運(yùn)營。物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力，就是有效掌控資產(chǎn)的重要方式和運(yùn)營模式，以形成和鞏固在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。
為了提高核心競爭力和資產(chǎn)回報(bào)率，削減與核心業(yè)務(wù)無關(guān)的資產(chǎn)，如實(shí)現(xiàn)“輕”資產(chǎn)經(jīng)營，有的選擇將物流運(yùn)輸軟件設(shè)施的開發(fā)和管理外包給專業(yè)的開發(fā)與運(yùn)營商。物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)正是通過關(guān)切并滿足已經(jīng)變化了的需求，開拓了新的需求鏈，實(shí)現(xiàn)了物流運(yùn)輸軟件業(yè)價(jià)值鏈的延伸。
物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)開發(fā)商在價(jià)值鏈中扮演角色是在不斷培育自己的獨(dú)特能力和創(chuàng)新能力，培育長期的競爭優(yōu)勢。中物策堅(jiān)持理論研究前沿與市場實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，針對(duì)服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)模式，形成了中物策獨(dú)具特色的服務(wù)優(yōu)勢。比如中物策從2006年起的合作伙伴天源國際物流運(yùn)輸軟件園區(qū)，于2014年起推行園區(qū)首創(chuàng)誠信機(jī)制(該課題中物策與天源合作完成已獲省部的獎(jiǎng))、供應(yīng)鏈金融、擔(dān)保機(jī)制、結(jié)算等等是在物流運(yùn)輸軟件園區(qū)平臺(tái)上通過整合資源發(fā)揮運(yùn)用的。誠信機(jī)制和供應(yīng)鏈金融在物流運(yùn)輸軟件園區(qū)內(nèi)開展的一項(xiàng)基本功能業(yè)務(wù),面向入住的物流運(yùn)輸軟件企業(yè)的向社會(huì)承諾“你丟貨，我來賠”!在社會(huì)中引起了極大的反響，供應(yīng)鏈產(chǎn)品服務(wù)，有效地組織和調(diào)劑這個(gè)領(lǐng)域中資金的運(yùn)動(dòng)。包括企業(yè)運(yùn)營過程中的各種存款、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、交易，以及所辦理的各類涉及物流運(yùn)輸軟件業(yè)的中間和查詢業(yè)務(wù)等,解決入園企業(yè)的困難與提供便利。
中物策首創(chuàng)園區(qū)全程策劃，18年間幾經(jīng)打磨，目前已經(jīng)形成了四大業(yè)務(wù)模塊二十四項(xiàng)項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)的服務(wù)體系，在全國各經(jīng)濟(jì)區(qū)域均有項(xiàng)目落地。中物策總結(jié)認(rèn)為,除了地產(chǎn)類老套路的守候“土地溢價(jià)”，再有就是用資本“規(guī)模溢價(jià)”和擴(kuò)充“范圍溢價(jià)”，只有在懂得起的前提下采用生態(tài)的“增值服務(wù)獲益”，才能讓物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)持續(xù)和快速增長。簡爾言之，物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)開發(fā)商在價(jià)值鏈中的研發(fā)能力或付出，高于房地產(chǎn)開發(fā)商的能力和動(dòng)力,從長遠(yuǎn)價(jià)值鏈去探索,物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)價(jià)值鏈長于或大于一般地產(chǎn)。因此,中物策策劃部預(yù)測,還會(huì)將有地產(chǎn)大佬級(jí)與資本財(cái)團(tuán),向物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)移動(dòng)。無論是哪一種形式與時(shí)間進(jìn)入物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn),中物策作為中國領(lǐng)先的物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)全鏈?zhǔn)郊煞?wù)供應(yīng)商，樂意提供服務(wù)，除中物策積累有500多個(gè)項(xiàng)目案例外，還在于，要使得對(duì)物流運(yùn)輸軟件地產(chǎn)投資開發(fā)成功，必需研究吃透將需求鏈與價(jià)值鏈的結(jié)合推于首位。